二手房買賣該注意什麼

　　你知道嘛。你知道二手房買賣中有多少不為人知的祕密麼。下面由小編為你分享的相關內容，希望對大家有所幫助。

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　　禁忌一：只籤合同不過戶

　　這類情況在實際的二手房交易中時有發生，也許聽著離譜，可是真有人這樣做了。在小編看來過戶應該及時，若等到房屋的交個上漲，賣方也許會提出毀約，就算是賠償了違約金，購房者也是白折騰、只能自認倒黴。

　　這種方式的市場潛在風險很大。房屋系不動產，不動產物權變動的公示方式為登記，也就是說，不動產買賣，僅有當事人雙方達成的協議，尚不能發生法律效力，只有在相關房屋登記管理部門辦理登記過戶手續後，不動產買賣合同才發生法律效力。以先簽合同後過戶的方式轉讓房產，在合同期間，當房價波動較大時，房主可隨時毀約，寧可賠償違約金也不賣，買方則只能重新選擇房源，這對買方來說是一個時間和金錢上的損失。

　　禁忌二：“假離婚”購二套房

　　這中情況已經出現於小品當中，現實中其實也是存在的。二手房交易中，有的夫妻假離婚後，由於生活矛盾日益加重，在辦理完第二套房子的購買手續後，卻不會再復婚。房子是買到了，可人沒了。

　　因為是假離婚，雙方在辦理離婚手續對財產的分割不會作過多考慮。因此，離婚後一旦出現一方為了私利而拒絕復婚的話，另一方是很難維護自己的合法權益，因此通過這種方式來避稅風險不小。

　　禁忌三： 只辦公證不過戶

　　為了躲避稅費，有的二手房交易雙方在私下交易，不辦理過戶，但奈何賣方會到房管局偷偷辦理了掛失房本的手續，半年之後原來的房本與公證書同時失效。購房者房財兩空，有理說不清。

　　由於房屋的權屬問題僅僅是公證，賣家可以憑產權證悄悄進行抵押。如果賣方掛失房本，最多半年，又可以出新房本了，對買方沒有保證。公證時不能公證到買方本人名下，以後不能出買方本人名的新房本。買賣雙方一旦發生糾紛，房產證是房屋所有權的第一證據，而購房合同屬於次要證據。此間房產證仍屬賣方，買主可能吃大虧。

　　禁忌四：聽信中介的口頭承諾

　　中介公司為促成交易，會作出一些口頭承諾，如保證購房者能夠獲得一定數額的貸款等，而中介作為專業的房地產經紀、房地產居間機構，往往都會得到購房者的信任。但是中介的這些承諾並不以書面的形式固定，也沒有任何責任可言，一旦承諾無法實現，承擔責任的還是購房方。因此，在簽約前，一定要對房產情況及自身經濟實力和貸款能力有個清醒的認識，不能聽信中介的口頭承諾，以免引起不必要的麻煩。

　　禁忌五：“居間”與“委託”傻傻分不清楚

　　有的購房者為圖省心，直接簽署《單獨委託過戶協議》辦理委託，過戶之外的事情，中介公司不負責任。

　　消費者買賣二手房時，常說要找中介公司“代理”一下，卻不知口語的“代理”一詞在中介行業中對應著兩種不同的法律關係———居間合同關係與委託合同關係。一些中介公司恰是利用了消費者的這種無知，蓄意混淆上述兩種法律關係，從而規避責任，牟取不當利益。郝女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷樑換柱”的典型案例。

　　禁忌六：聽信中介的“口說無憑”

　　部分中介公司為了促成交易，保證能夠辦理組合貸款，降低成本。但實際等到約定的交付房款之日，中介公司卻不鞥呢把承諾的低息貸款辦理下來這樣只能節約。

　　根據《合同法》第十條，口頭合同也具有法律效力。但口頭約定具有即時性的特點，在發生糾紛時難以取證。中介公司正是鑽了這樣的空子，一旦發生訴訟，中介公司就矢口否認。雖然法律認可口頭約定的效力，但如果買房人不能證明中介公司作出過口頭承諾，就要面臨敗訴的風險。消費者不要輕信中介公司的口頭承諾，務必令中介公司留下書面文字作為證據。如果中介公司拒絕把口頭承諾落實在筆頭，那麼這項“承諾”就不可輕信。

　　禁忌七：輕信玩虛假資訊

　　購買教育地產的二手房置業者尤需注意，有的中介公司為了將房屋賣出去會提供一些口頭保證，比如房屋屬於教育地產。若是聽信此類言語，只簽訂《居間服務合同》、《房屋買賣合同》而不講保證落實與合同上，購房者也許就會上當受騙。

　　此類情況多發生與急性購房需求者的交易中，購房者面對中介公司提供的各種資訊，應如何辨析真偽?一是不輕信中介人員的口頭保證;二是主動調查、瞭解情況，例如向鄰居、居委會詢問房屋的歷史情況、周邊環境，向相關政府機構***如房管部門***核實房屋權屬狀態;三是有條件的購房者可委託律師或專業機構予以核查。

　　二手房買賣技巧

　　在二手房交易中，不少首次買房沒有經驗的購房者，往往會遇到不少問題，也常常會遇到風險甚至出現上當受騙的情況。下面就實際案例，看看置業專家怎麼說。

　　別忘核實產權與面積

　　案例：劉女士之前看中了一套61平方米的單室套，準備落戶口用的。價格談妥，房子選定，沒想到在房產局碰到了“釘子”。戶型重新測繪時，劉女士被告知該單室套的面積為59.5平方米。少了1.5平方米，沒達到落戶標準。“由於是自身面積問題，房主事先也不知情，只好退還了2萬元訂金。”劉女士說，看房還是要看準點，對於有落戶需求的購房者來說，面積更不能差分毫。

　　置業專家分析：挑選房屋時首先要看產權證，在核對房屋產權歸屬時，需要認真並且詳細地瞭解清楚，尤其是在房屋產權是否存在共有人的情況，而在房屋產權資料中，產權面積是至關重要的，因為只有明確真實的產權面積才算是真正的交易面積，而通常說的使用面積並不算做產權面積。

　　資金問題不可小覷

　　案例：王先生買了一套總價98萬元的二手房，賣家著急用錢希望不要走資金監管，儘早拿到房款，他也能儘早拿到房子。於是王先生事先支付了30萬元首付，讓賣家解押房產。結果到了約定過戶時間，賣家顯得不夠積極了，一直推遲了1個月才把過戶手續完成。

　　置業專家分析：為確保交易安全，購房者最好選擇資金監管。因為資金監管後，一旦交易出現問題導致中斷交易，資金仍然在監管賬戶中，並可以獲得安全保障。只有等交易雙方完成房屋所有權轉移登記後，賣房人才能領取售房款。資金監管可以保障資金安全，杜絕二手房交易中“錢房兩空”或“一房二賣”的情況。