2016房地產發展方向

　　2016年房地產的發展方向如何?2016年的樓市又會是怎麼樣呢?2016年的房價還會下跌嗎?2016年房價走勢樂觀不?下面，跟小編一起來觀摩吧：

　　2016年房地產發展方向：

　　60億元的“日光碟”!讓全國房地產業從業者“亮瞎眼”!

　　11月7日，深圳一手房市場迎來單個樓盤近十年來最大體量推盤——深圳龍華新區的壹城中心。從上午10點正式簽約到下午4點，開發商宣佈所推樓盤全部1637套房源一次性售罄，6個小時內實現“日光”。據初步預計，此次開盤簽約金額達到60億元。

　　回顧今年以來的樓市，在多輪“救市”政策刺激之下，市場信心將進一步提升，北上廣深一線城市、合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，樓市成交量已經呈現出“金九銀十”的行情。深圳、北京、上海、廣州、南京、合肥、廈門、惠州、杭州等城市樓市開始出現“日光碟”等熱銷現象。甚至部分城市比如深圳、上海等一線城市的市場回暖的速度超出政策預期，政府的“救市”星星之火導致樓市成交量出現暴漲，房價也正在醞釀大幅上漲的行情。與此同時，期待已久的“日光碟”開始在下半年樓市頻頻再現。

　　多因素催生熱點城市頻現“日光碟”

　　針對熱點城市樓市不斷出現的“日光碟”與房價快速上漲的現象，地方政府也不得不出招應對。其中，上半年，深圳規土委表示，將嚴格依法查處那些通過故意製造“日光碟”等人為加劇供求緊張的“捂盤惜售”等違法違規行為。此外，深圳將推出系列措施全力保障房地產市場健康有序發展，包括加快商品住房預售審批，加快新增住宅用地供應，繼續執行限購等;在今年下半年至今，上海市政策層面兩次警示房價已經很高，下半年要抑制投資投機需求，官方對於樓市調控政策層面開始出現轉向，開始出現收緊的訊號。

　　那麼，地方政府管得住“日光碟”嗎?“日光碟”是不是還會在更多的城市發生?“日光碟”背後反映出哪些尷尬問題?

　　多輪“救市”政策之後，市場需求被啟用，上述城市的樓市去化速度提升，去化週期也逐步縮短，市場基本面快速好轉。在這樣的市場背景下，“自住需求+改善需求”兩股力量入市，導致上述城市出現“日光碟”的現象。同時，“日光碟”使得不少購房者擔心樓市後期供應不足、房價反彈上漲而繼續惶恐入市，甚至導致區域性市場買漲不買跌的行情出現。

　　以深圳為例，新增建設用地少的可憐，對住宅市場來講，勢必會造成未來供不應求的局面;從商品住宅市場去化週期來看，今年以來，整個市場去化週期也就6-7個月，甚至有時候更低，可以說這個城市樓市處於“無房可賣”的局面，也就是說在供不應求的市場環境當中出現“日光碟”也是理所當然，是市場行為使然，即使政府出臺上述措施也難以改變樓市供求關係緊張的本質。11月7日，深圳樓市6個小時內實現60億元的“日光碟”，也正是在上述市場背景下發生的。

　　從 “日光碟”頻出的其他城市來看，地方政府並沒有明確表態用行政手段制止，甚至在公積金貸款、普通住宅標準、住房補貼等方面繼續定向寬鬆，試圖通過樓市基本面的回升拉動巨集觀經濟的增長。從這個角度來看，由於巨集觀經濟“觸底”階段的經濟增速的壓力，地方政府也有苦難言的尷尬，也不得不通過炒熱房地產挽救巨集觀經濟。因此，我們也就不難理解為何深圳等上述城市“日光碟”頻出。

　　此外，地方政府“大牌”頻頻亮出，各地利好政策頻出，地方版城市規劃、產業規劃密集出臺，導致熱點城市房地產市場出現炒作氛圍。比如，一帶一路、自貿區、京津冀一體化、軌道交通、新區等規劃或政策的獲批，政策熱點效應助推區域房地產市場熱度升溫，導致北上廣深、南京、合肥、廈門、惠州、杭州等城市樓市出現搶房現象，催生“日光碟”。從今年四季度樓市發展趨勢來看，上述熱點城市仍然會有“日光碟”頻現的現象。

　　2016年房地產發展方向：

　　“政府救市房價齊漲”時代一去不返，“日光碟”是熱點城市現象

　　那麼，“日光碟”是不是還會在更多的城市發生?“日光碟”現象在2016年是否還會繼續?顯然，從市場指標意義來看，當前市場仍然是“分化”的，“日光碟”仍然是少數熱點城市樓市升溫的表現，對於上述熱點城市以外的大多數城市樓市來講，其實，還面臨比較大的去庫存壓力。

　　從今年四季度樓市表現來看，上述一線城市及市場基本面良好的城市***庫存去化週期在15個月以下的城市***來講，市場將沒有去庫存壓力，再加上房企衝刺銷售業績指標等因素，四季度會漲價或會出現買漲不買跌的現象，“日光碟”的現象也將再現，這似乎沒有辦法擋得住。

　　但是，對於其他城市來講則會面臨不同的命運，“政府救市房價齊漲”時代一去不返。

　　比如，當前庫存去化週期在15個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、瀋陽、福州、武漢等二線城市，溫州、舟山、保定、東營、臨沂、運城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市由於供地量偏大市場供大於求，房價則難以有上漲壓力，甚至部分城市仍然要堅持“以價換量”去庫存。

　　從上述分析來看，當前少數熱點城市出現“日光碟”也不必大驚小怪，樓市整體上仍然面臨去庫存的“尷尬”。對於仍然有較大去庫存壓力的城市尤其是三四線城市而言，“日光碟”仍然是奢望。當然對於房企來講，在這樣的市場環境當中也面臨規模化發展與運營風險增加的尷尬。

　　“日光碟”背後：需求透支將導致2016年熱點城市的降價風險

　　從上述“日光碟”現象來看，筆者不否認四季度熱點城市樓市仍然會繼續火熱的趨勢，但是，我們不能僅僅著眼於眼下的樓市樂觀行情，在今年四季度樓市“翹尾行情”之後樓市怎麼樣?2016年以後的房地產市場怎麼樣?明年是否還會有“日光碟”頻現的現象?這才是當前經濟觸底階段應該關心的話題。

　　中國房地產市場環境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經基本平衡，短期內來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現實。今年下半年3次“雙降”之後，雖然熱點城市樓市成交量價在“金九十銀”有所表現，會促使樓市一線城市、部分二線城市樓市在四季度出現繁榮景象，“日光碟”在上述熱點城市也會頻現，但是，這繁榮的背後是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背後潛伏者樓市危機。而這場危機極有可能在2016年年爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的調整週期，“日光碟”也就很難頻現了。

　　換一句話來講，今年 “330新政”以來，大中城市***一線城市、部分二線城市***房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由於需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，以為樓市“日光碟”會繼續頻現，那其實就是對於市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。

　　從市場發展趨勢來看，筆者認為，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，央行“雙降”、930新政降首套首付之後，本輪樓市量價齊升最多持續到今年第四季度末，也就是說，央行貨幣政策寬鬆將導致樓市需求在今年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂後將陷入調整期，從時間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，今年下半年以來的“日光碟”頻現的現象也會就此而止。屆時，如果企業沒有在今年四季度做到“未雨綢繆”，那麼，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。

　　此外，今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現。筆者認為，今年以來土地市場高溢價、“地王”現象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現，如果今年市場成交量剛剛反彈就導致開發商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態，那麼，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂之後的市場調整期。

　　從歷史經驗來看亦是如此，比如，2009-2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之後，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現來看，如果土地市場“地王”現象在今年下半年持續頻現，那麼，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調整期。

　　因此，在央行降準降息、930新政降首套首付等政策利好“視窗期”，對於房企來講，首先應積極調整推盤節奏，把控好六次降息五次降準之後的跑量去庫存的“視窗期”，增加四季度銷售業績在全年的比例，防止市場環境在第四季度末甚至2016年初出現變化而導致企業被動推盤的局面。

　　對於房企四季度的推盤策略來講，當然首要的任務不是趕在這些基本面良好的城市制造少量多批的“日光碟”，甚至進行大幅漲價，而是要利用當前政策“視窗期”積極跑量去庫存，同時調整並優化庫存結構。即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，不要戀戰，不要再期待房價2016年會再次快速上漲，或繼續博弈市場。因為樓市已經進入下半場，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結果只能是錯過放量的“視窗期”，錯過企業扭轉局面的機會。對於企業來講，通過加快銷售業績回升，調整企業城市佈局，優化儲備專案結構，降低企業運營風險勢在必然。