二手房買賣過戶交易最安全的付款方式

　　二手房買賣中，常常出現賣方收了房款就杳無音訊的情況，或者買方支付了首付款後才知道房屋被查封或者房屋抵押沒有登出而不能辦理產權過戶。下面由小編為你分享的相關內容，希望對大家有所幫助。

　　二手房買賣過戶交易 如何付款最安全?

　　二手房交易中的四次付款行為

　　首先我們來看一下，在二手房交易過程中，買房的四次付款行為，第一次是在簽訂《不動產買賣意向書》時支付意向金或定金，第二次是簽訂《存量房屋買賣合同》後支付首付款，第三次是房屋過戶後支付的房款，最後一次是支付尾款。

　　第一筆是支付意向金

　　在支付意向金時一定要在房產登記中心調查買賣房屋的基本資訊，看看房產證是真是假，產權人是誰，房屋有無抵押貸款以及被查封等情況。

　　由於《不動產買賣意向書》是買方直接和中介簽訂的，買方的意向金也是交給中介公司，所以在交意向金的時候一定要慎重。

　　第***是首付款

　　首付款是在簽訂《存量房屋買賣合同》時或之後幾日內支付，這筆款很多，至少在房款的20%以上，而且，首付款的支付風險最大。那麼這筆款支付給誰最保險呢?

　　如果直接付給賣方，那有賣方捲款而逃的風險;

　　付給中介公司也有風險，信譽不好的可能有進無出，小中介甚至可能關門走人;

　　這筆房款最好進行第三方資金監管。

　　如果房屋有抵押貸款而賣方又無力還款登出抵押，通常賣方會要求首付款用於支付給銀行還貸登出抵押，這種操作仍存在風險，只是比把首付款直接給賣方風險有所降低。

　　可能出現的風險包括：

　　1、登出抵押後賣方毀約不賣了;

　　2、由於銀行扣款有時間滯後，賣方可以利用這個時間差將錢款支取出來。

　　第三筆房款一般是在房屋產權過戶後支付

　　過戶後房屋的產權人就是買方了，不論是現金支付還是靠銀行支付支付都沒問題，但是也要注意這筆款交給誰，收款人一定要是賣方或其委託的收款人。

　　最後一筆尾款的支付也很重要

　　這筆款的數額不大，一般在房價的百分之十左右，但是作用不可小視。它保證賣方在交房時付清煤氣、水、電、有線電視、電話寬頻、物業管理等費用，還有賣方要把房屋內的戶口遷出，不然的話買方就不要輕易的支付尾款。

　　二手房交易有哪些稅收優惠政策

　　問：二手房交易有哪些稅收優惠政策?

　　答：***一***自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅和印花稅;

　　***二***自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭***成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女***唯一住房的，減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率徵收契稅。

　　***三***自2015年3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅;個人將購買2年以上***含2年***的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買2年以上***含2年***的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

　　***四***個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房，取得的所得免徵個人所得稅。

　　1、“自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。

　　***1***個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上註明的時間，依照孰先原則確定;個人購買的其他住房，以其房屋產權證註明日期或契稅完稅憑證註明日期，按照孰先原則確定。

　　***2***個人轉讓房屋的日期，以***上註明的時間為準。

　　2、“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市範圍內納稅人***有配偶的為夫妻雙方***僅擁有一套住房。

　　注：目前我省執行普通住房的標準是：同時具備住宅小區容積率1.0以上、單套建築面積144平方米以下***含144平方米***二個條件。