什麼是房屋買賣合同糾紛的懲罰性賠償標準***2***

　　2、 商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的。

　　當出賣人將同一標的物與他人簽訂買賣合同後又將此標的物出賣給第三人，並不能都適用懲罰性賠償。而且就算是適用該規定，也只能由在先與出賣人簽訂買賣合同的買受人主張懲罰性賠償。我們知道，出賣人將同一標的物先後數次出賣給他人，最多隻能履行其中的一份合同並交付標的物。對於其他人來講，都無法履行，也都是欺詐，這一點是不言而喻的。

　　對於一物二賣甚至多賣的情形，嚴重的甚至可能會構成刑事***犯罪，行為人可能會因此而承擔相應的刑事責任。但是在民事責任方面， 究竟賠償多少為宜，只能以民法通則、合同法等民事實體法中有關民事責任的規定來處理，我們沒有發現這兩部份的法律中有任何懲罰性賠償的規定。

　　同時，最高法院的這一規定可能會出現適用上的困難，比如當一個出賣人將其房屋多次出賣給他人後，涉嫌合同***而被追究刑事責任，那麼在附帶民事訴訟時，是按照民法通則的規定賠償其損失呢還是依據此規定來判決其賠償損失並處以懲罰性賠償呢?

　　顯然，法院是不能適用這個規定的，因為畢竟其不是法律的淵源。而如果單純作為一起民事案件來處理並適用此解釋規定的賠償時，豈不是比追究其刑事附帶民事責任能夠得到更多的賠償?

　　而且，當出賣人與其他買受人共同故意侵害原買受人的合同債權時***也就是合同法理論上所稱“第三人侵害債權”***，第三人應當承擔什麼樣的責任呢?很可能承擔的是共同的、連帶的賠償，那麼也讓其承擔懲罰性賠償嗎?

　　因此，此解釋也給以後這方面內容的立法帶來一定的困難或障礙。

　　3、 出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，而導致房屋買賣合同無效或撤銷、被解除的。

　　由於出賣人在與買受人簽訂合同時明知自己沒有取得商品房預售許可，但仍然向買受人銷售商品房。儘管出賣人在合同簽訂後到房屋交付前可能會取得銷售許可。但是由於其直接違反了《中華人民共和國合同法》第52條、《中華人民共和國房地產管理法》第37條、第38條的強制性規定，因此導致該買賣合同無效。

　　在此需要注意的是，雖然出賣人在此時沒有取得預售許可，但並不能一定會出現無法交付或者是無法履行合同全部義務，也就是說其仍然存在能夠履行合同義務的可能，但由於違反了法律的強制性規定，所以才導致無效的。所以在適用此條款時，並不以出出賣人是否在以後能實際履行或全面履行為適用要件，而且一定要注意合同無效的原因。

　　但是，該解釋卻又在第2條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”，此規定不僅與合同法的基本理論不相符合，與法律規定也不相同。我們在確定某一份合同是否有效，在合同沒有特別約定生效條件的情況下，只能以合同成立時來判斷。

　　合同法第44條已經作出了明確規定：“依法成立的合同，自成立時生效。”而最高法院的這一規定，不僅混亂了合同效力的理論體系，違反了法律的相關規定，更可能從反面告訴出賣人這樣一個判斷：

　　有沒有預售許可證沒關係，只要以後在起訴時能取得預售許可即可。豈不是有鼓勵出賣人在沒有取得預售許可的情況下與買受人簽訂預售合同的嫌疑?此規定應當予以改正。同時，應注意此條規定僅僅限於在買賣合同被確認無效及被解除、撤銷時才能予以適用，而不是適用於合同生效後的違約處理。

　　4、 出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，而導致合同無效或者被撤銷、解除的。

　　此時主要是指在雙方訂立買賣合同前出賣人已將出賣的房屋抵押給他人的情形。在此我們也應當注意，並不是只要出賣人在與買受訂立買賣合同時將該房屋抵押給他人，買受人就可以向出賣人主張懲罰性賠償。

　　從現有法律特別是合同法的規定來看，當事人一方在與另一方簽訂合同時已經將標的物抵押給他人，並不會必然導致該買賣合同無效或者被解除、撤銷，也並不必然會導致出賣人無法履行買賣合同的義務。

　　關於這一觀點，我們可以從合同法第 40條、第52條、第54條、第94條可以清楚地看出。所以，只有當出賣人將其出賣給買受人的房屋抵押給其他第三人後違反了上述四條款所規定的情形時，買受人才可依據合同法的具體規定與本解釋的規定向出賣人主張懲罰性賠償的責任。

　　5、 出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的。

　　出賣人在出賣房屋時，不論其是故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人，還是已經將此出賣房屋作為拆遷補償安置房屋，此時對於買受人來說都屬於欺詐。

　　因為其將房屋已經賣出，儘管出賣人可能會違反在先與第三人所簽訂的合同而將房屋實際交付給買受人，但是我們現在的經濟秩序及法律秩序中都不能對這種現象予以預設或鼓勵，必須予以嚴厲的制裁，來充分保證交易安全。

　　所以，對於此類欺詐行為，歷來都是民法中規範及懲罰的重點。如果在這種情況下對其適用懲罰性賠償，可以達到民事制裁或懲罰的目的，不僅符合法理，也與消費者權益保護法規定的條款相一致。

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　　懲罰性賠償對受害人的超損失賠償功能

　　傳統民法上的“損害賠償之最高指導原則在於賠償被害人所受之損害，俾於賠 償之結果，有如損害事故未曾發生者然”，即損害賠償的目的是使受損害的權利恢復到被侵害以前的狀態。

　　懲罰性賠償除了包括體現傳統民法上損害賠償功能的補償性賠償部分外，還包括體現懲罰性質的懲罰性賠償部分，這就突破了傳統民法上損害賠償的“最高原則”，其結果是，受害人因法律的規定，通過懲罰性賠償，獲得了較受害前更多的“利益”，即賠償的目的是使受損害的權利增值。

　　也就是說，懲罰性賠償是一種超過實際損失額而給予的賠償。關於懲罰性賠償的此項功能，有的學者認為體現在以下方面：

　　第一，提供補償性賠償對精神損害不能提供的救濟;

　　第二，在受害人人身受到傷害而損失很難證明的情況下，更充分地補償受害人遭受的損害;第三，補償受害人提起訴訟所支付的各種費用。

　　前面第一方面的體現實際上是最初的懲罰性賠償的功能，即對 精神損害賠償的替代，而非今天我們所說的懲罰性賠償的功能;

　　第二方面的體現，是因為損失難以證明而採取變通的方法計算損失，其賠償結果只相當於補償性賠償部分，並無懲罰性賠償部分;

　　第三方面的體現，由於有些國家規定對訴訟等費用並不計算在賠償範圍之內，所以是懲罰性賠償超損失賠償功能的體現之一。

　　有鑑於此，一些學者認為，懲罰性賠償的超損失賠償功能主要體現在以下二個方面：第一，補償性部分對 受害人的實際損失予以“等值”賠償，實際損失包括物質損失和精神損失;第二，懲罰性部分在受害人受損範圍之外，提供超損失的賠償，並對受害人在補償性部分不能得到的、受害人為獲得賠償而支付的費用予以補償。

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