房地產評估中，如何將土地的價值在房地總價值中剝離？ ?

房地產評估中，如何將土地的價值在房地總價值中剝離？

與你探討

1、實際中好象是1+1大於2。但，房地產價值=房屋價值+土地價值，這是教科書中的公式，你沒有理由推翻這個公式。理由是：如果房地產價值>房屋價值+土地價值,你無法解釋，多出的那一部分價值在哪裡。

2、房屋和土地是不可分離的，因為不存在空中樓閣，那麼人為的要剝離其價值，無論用何種方法，都只是理論上的剝離，無法得到實證，都存在缺陷，都有無法解釋的地方。你可以查閱有關香港將房地價值分離的理論和實際，他們曾用過幾種方式，但都有缺陷。（比如，同一棟樓，低層房屋一般比高層房屋價格低一些，但你能說是因為低層的土地價值低嗎？建築物價值低了？如果要分離房地價值，他們之間的差價怎麼解釋？）

3、我覺得實際評估中，完全可以繞開這個問題。土地價值用土地估價相應方法得到。房屋價值用成本法得到。

4、所以，我覺得沒有標準答案。

公司有大量房產,資產剝離過程中如何避稅

將房產賣給私人，但是不能以買賣的形式，因為買賣性質產生的稅費太高。

可以採取核定價格買方資金入股你公司的形式。

然後買方退股，房子抵買方入股資金退給買房人。

也就是說，我現金入股，用房子抵我入股金退股。

你拿到了錢，我得到了房子。

具體操作每個地方不一樣，請找專業人士協助操作。

律師、專門做商業的房產公司經紀人。

房產費是什麼意思

沒有房產費，只有房產稅

房產稅是以房屋為徵稅物件，按房屋的計稅餘值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。現行的房產稅是第二步利改稅以後開徵的，1986年9月15日，國務院正式釋出了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。

房產稅的特點：1、房產稅屬於財產稅中的個別財產稅，其徵稅物件只是房屋；2、徵收範圍限於城鎮的經營性房屋；3、區別房屋的經營使用方式規定徵稅辦法，對於只用的按房產計稅餘值徵收，對於出租、出典的房屋按租金收入徵稅。

納稅義務人及徵稅物件（馨窩網）

一、納稅義務人

房產稅的納稅義務人包括：

（一）產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

（二）產權出典的，由承典人納稅。

（三）產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅

（四）產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅。

（五）無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。

二、徵稅物件

房產稅的徵稅物件是房產。所謂房產，是指有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。但獨立於房屋的建築物如圍牆、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬於房產。但室內游泳池屬於房產。

由於房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不徵收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定徵收房產稅。

徵稅範圍

城市、縣城、建制鎮、工礦區，但不包括農村的房屋

計稅依據與稅率

按照房產餘值徵稅的，稱為從價計徵；按照房產租金收入計徵的，稱為從租計徵。

一、計稅依據

1、從價計徵

房產稅依照房產原值一次減除10%～30%後的餘值計算繳納。

扣除比例由當地政府規定。

房產原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬裝置或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣,衛生,通風等

納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

還應注意以下三點問題：

（1）對投資聯營的房產，在計徵房產稅時應予以區別對待。共擔風險的，按房產餘值作為計稅依據，計徵房產稅；對收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產稅。

（2）對融資租賃房屋的情況，在計徵房產稅時應以房產餘值計算徵收，租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

（3）新建房屋交付使用時，如中央空調裝置已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央調裝置；舊房安裝空調裝置，一般都作單項固定資產入賬，不應計入房產原值。

2．從租計徵：

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

二、稅率

(1)按房產餘值計徵的，年稅率為1.2%；

(2)按房產出租的租金收入計徵的，稅率為12%。但對個人按市場價格出租的居民住房，用於居住的，可暫減按4%的稅率徵收房產稅

應納稅額的計算

1．從價計徵的計算

從價計徵是按房產的原值減除一定比例後的餘值計徵，其公式為：

應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%

2．從租計徵的計算

從租計徵是按房產的租金收入計徵，其公式為：

應納稅額=租金收入×12%

沒有如前所述的換算問題

稅收優惠

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產稅免徵房產稅。但上述免稅單位的出租房產不屬於免稅範圍。

2.由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產免徵房產稅......

資產剝離的具體流程是什麼？

這個我還真不知道！

什麼叫房地產操盤手？

所謂的地產操盤訂，形象地說，就是一個房地產專案的管家，他是對房地產專案從獲得土地到開發建設以及銷售經營全過程進行把控的職業經理人，這個角色對於整個房地產行業而言是非常重要的。

房地產的環評施工期剝離的表土怎麼辦

施工棄土及時清運，運輸車輛加蓋遮蔽蓬布；剝離的表層土能利用的儘量利用，利用不了的要及時清運。

車位如何從房產證上剝離

車位屬於附帶產權不能獨立，即買了房子才能買車位，車位轉讓也只能在小區業主內轉讓。所以不能剝離或單獨購買。

股改時想把土地剝離有什麼辦法

聯合體投標的，將屬於B的土地變更為A，只要從新訂立土地出讓合同附件，就可以實現，在法律層面沒有障礙。 檢視原帖>>

房地產基礎知識都有什麼？買房的話需要注意些什麼呢？防止利益被侵害，被房地產商鑽了法律空子……

買房九大潛規則，房地產開發商一定不會告訴你的：

1、售樓處的人不一定是開發商的人

現在越來越多的房地產公司主張“輕資產”，把銷售團隊外包給代理公司。代理公司通過售房來獲取佣金，多賣多得，因此具有更強的銷售力。這不會影響你買房子，但如果它們曾經對你有若干個承諾，可能就有影響了。“有些代理公司的銷售為了賣出房屋，欺騙消費者說這個地段交通十分便捷，新開的地鐵就在附近，但其實地鐵通過的路線與這裡八竿子打不著，步行十分鐘可能是驅車十分鐘。甚至曾經有售樓處直接在小區附近自己模仿建了一塊地鐵路標的牌子。”一位曾經任職於多家房產公司的銷售人員說。

如果購房者遇到房價暴跌或房屋質量問題跑到售樓處去鬧事，很可能無功而返，因為這些都是開發商負責的事。

2、買房送“學位” 不一定能實現

不少買房者都是衝著開發商稀缺學位而來，“打包票”保證入讀。可贈送學位卻真正捆綁了隱性門檻，實際到了報名時突然門檻攀升，最終因為學位的指標、年限、戶籍等限制，公校學位兌現時要交贊助費，導致子女上學不成。

開發商“送學位”的措辭有時候也用得巧妙，一方面樓盤的確有按照學區統一劃分、符合學區內學校的入讀條件便可入讀，此為學區房的“學位”之一。開發商出資“教育基金”，與意向的優質教育資源的學校“買學位”，但是有指標、年限的限制，卻沒有如實告知買房者，最終出現“僧多粥少”的情況時自然無法兌現當初的承諾，抽籤方式更存在暗箱操作的可能，無法讓急切需要學位的家長業主們信服。關於學位甚少有開發商願意寫入合同內，消費者也無法合法維權。

3、贈送面積是不受法律保護的

“買一層送一層”，“贈送超大花園”，不少免費贈送的東西通常讓買房人很是受落。實際上，這種買一贈一的房間單價會比無贈送的同類戶型要高出不少。因為規避90/70政策限制，用小戶型配以贈送面積，達到更大空間效果。實際上贈送面積也會計入房價內，這點上銷售人員只會告訴你，以實際使用到的面積計算，折算下來房價很便宜。但絕不會說，房產證上面贈送面積不會加入，這是意味著沒有產權的面積空間。

尤其是1樓或頂樓的花園或天台贈送面積，實際上在物權法中是歸所有業主共有，開發商通常不會寫入合同，一旦產生糾紛，恐怕高位接盤的業主“賠了夫人又折兵”。

4、沙盤掩蓋“不利因素”

如果售樓處的銷售拿出沙盤為購房者介紹樓盤的綠化率達到30%或是更高，你可別輕易相信他。你在沙盤上看到的一大片綠色也許只是停車場。一位有多年銷售經驗的售樓經理說：“由於地下的停車位面積不夠，開發商勢必要將停車的地方轉移到地面。這些地面往往是長草的空心磚鋪成，實際的停車場就這樣被偷偷變成了沙盤上的綠化帶。當然計算綠化率的時候也會包括這些‘長草的空心磚’。”

沙盤中常會看到一些用玻璃做成的透明小方塊晶體，它們可能是小區內的公共設施，也可能是待規劃中的建築物和居住樓棟。這些不明建築物和空地，極有可能在未來某一天變成現實的時候，給居住生活帶來負面的影響，比如在自家買的樓面前就有另一棟樓拔地而起，比如承諾是帶規劃的綠地實際成為了一座高樓。

5、你注意過房屋的“產權”嗎?

購買商品房時，你會看價格、看地段、看戶型……但是你注意到樓盤所處地塊的土地使用期限這個問題了嗎?也許你說你注意了，銷售人員告訴你房屋產權是70年或者50年等，但是通常意義上所說的“商品房”真正的居住時間到底是多少呢，按說每個樓的使用年限都是70年，但這個70年指的是哪個時間段?

商品房實際的使用年限，按照正常的流程，產權是按開發商拿到地開始計算，一共70年。一般情況下，拿地到開工到最後交房，時間有兩三年。那麼，正常情況下，購房者拿到房子之後，......

房地產究竟對經濟發展起了什麼作用

在人類的經濟生活發展史上，究竟是經濟的發展誘發決定著房地產業的出現和發展呢，還是房地產業的發展推動了經濟的發展？如果說是後者，這顯然與唯物史觀中的經濟決定論相悖；如果說是前者，是否意味著人類來到世間一開始便無處藏身？人類文明史向人們顯示，這兩者的發展似乎是相符相成的。人在從猿向人的轉變過程中，其棲身之地也在發生變化。這其間，“勞動”在“人”之上升成其為人的演化中，是一個關鍵因素。勞動在本質上來說，是經濟活動，或者說勞動的起因就在於人類的謀生要求。這種要求大體可以概括為人的“衣、食、住、行”。從現代人的角度看，遠古時代人的這些需求也許很原始，甚至很難說能成其為衣食住行。但是，世間任何事物都不是突然成熟，一出現就表現為完整形態的；它有一個發生、發展的過程。任何事物的成熟形態，都必然能追溯到它的原始、萌芽形態；而任何一個剛剛產生的事物，都必然有其發展、成熟形態。在我看來，伴隨著人類社會經濟的發展，人類自身的居住條件也相應地在提高。究竟是經濟發展在先還是居住環境從而房地產發展在先，實質上是生產與消費關係的表現。要在這兩者之間尋找一種決定因素，必然陷入迴圈論證的旋窩。經濟發展中人類居住環境的改善人類的祖先結束了自己的攀援生活之後，首先把自然洞穴作為自己的棲身所。1921年在中國北京周口店發現的猿人化石，就是在當地的龍骨山洞穴發掘出的；著名的“阿爾塔米拉洞穴壁畫”和“拉斯科洞穴壁畫”也證明人類在其幼年時代的居住處。由於當時生產力的低下，在漫長的歷史中，人類的住處幾乎沒有什麼變化。英國人雅可布•布洛夫斯基依據史實寫到：“當3萬年前古人類從此在地球上留下他們的蹤跡時，他們就是以巖穴為其居住的。可以肯定，人類象一個覓食者或獵人那樣生活了100萬年。”（雅可布•布洛夫斯基《人之上升》，四川人民出版社1988年版第22頁）經濟發展產生了經濟剩餘，這為人類改善住所造成了可能性。先是自然洞穴逐步得到改造，再是出現人類能動地營造住所。似乎可以說，窯洞是現今保留人類原始居住所“活化石”。生存問題一旦得到緩解，發展問題便提到日程上來。一部社會經濟發展史，同時就是一部人類居住條件改善的歷史。這一過程向人們展示出，人類從地下上升到地上（從自然洞穴到人工洞穴從全地穴到半地穴、），從茅屋上升到磚房，從平房再上升到高樓大廈。如果說原始洞穴與之相適應的是經濟社會的原始形態，那麼茅草屋與之相適應的是經濟社會的自然經濟狀態，而水泥樓閣與之相適應的則是近現代的商品市場經濟。市場經濟中人類住房最終取得商品形式進入商品市場經濟以來，在人類的經濟生活中發生以一系列質的變化。其中最令人難以忘懷的是，原來本不屬於商品的東西，後來必須待價而估。這使我們想起一個經濟學中的掌故。大約在十八世紀初葉，當人類社會的一門叫政治經濟學的學科嶄圳露頭角的時候，曾有一種十分流行的認識：凡一切可以壟斷的、並且具有稀缺性的資源都有價值，都可以成為商品進入市場買賣；那時，學者們通常用的例子是，陽光、空氣和水是不稀缺的，而且也是不可能壟斷的，因而是不具有價值的。這是經濟學說史上的經典例舉，後人毫無警惕地不斷引用。正當經濟學家們重複這一例子的時候，它的經典性受到了挑戰，中東地區的猶太人正在悄悄地變著法地將陽光轉化為鮮花，在西歐市場傾銷。現今時代，水資源的商品化勢頭，恐怕是人人都感受到了的。下一步利益的競技場，會不會是眼下人們尚能自由呼吸的空氣呢？其實，洞穴最早也並不稀缺，人類的迅速繁衍使得其變得愈來愈不容易找到。地上房屋的出現，一開始還並未被捲入商品潮流。由於自然經濟的侷限性，使得人類住房的商品化步伐邁得並不......