(一)物流園區經營不到位國內絕大部分物流園區提供的物流服務侷限於庫房貨場出租和物流裝置租賃,與傳統倉儲業的區別不大,不能滿足客戶差異化的需求。由於設施裝置簡陋、員工素質偏低、資訊化程度低等原因,園區不能為跨國公司等高階客戶提供高附加值的物流服務,造成園區服務的供需不匹配。建設物流園區,讓有一定產業關聯度的物流企業在園區集中人駐,其目的是為了整合物流資源、減少物流基礎設施的重複建設、產生物流服務的規模效應。其實,也只有這樣的物流園區才能吸引有實力和潛力的物流企業人駐,並培育物流企業適當的成長環境,從而提升園區整體物流的服務水平和區域競爭力,這就是人們經常所說的“積效應”。徨目前我國的物流園區往往過分追求投人而忽視資源整合,使得建設成本過高,進人的門檻也隨之升高。有些物流園區的運作對於人駐的物流企業來說,、除了換塊地兒外,所有的作業還和從前一樣,這樣的園區運作充其量只有“和效應”。(二)標準化程度低物流園區並不是建築,廣州物流要追求個性的設計,其追求的應是物流功能的實現。物流功能的實現,是以園區內的設施為基礎的,其設施達到一定的要求,就是標準化的體現。但我國的物流園區,目前還沒有一個統一的考核標準。(三)基礎設施落後物流園區作為一項基礎設施,本就不是以盈利為目的的,正因如此,德國和日本政府在園區建設中都投人了大量資金。我國政府雖然也出臺了一系列優惠政策,對一些園區也進行了補助,但畢竟財力有限,我國物流園區的建設更多地依賴於企業。資金不足使得園區不能按規劃進行建設,降低了其預期的水平。另外一些政府主導建設的物流園區,往往要求短時間內出形象,政府急於招商引資,吸引企業人駐,不惜零地價甚至負地價出讓土地,而對於基礎設施的投入不夠佔這些原因都導致諸如給水、排水、電力、電信、燃氣等市政設施和停車場、公交站場等交通設施不完善。這樣一來,人駐企業無法正常運營,物流園區形象受損,無法繼續吸引投資。(四)重視硬體設施建設,輕視軟體建設毋庸置疑,道路、水、電、通訊和建築對物流園區來說非常重要,是建設和啟動物流園區的基礎條件。經過近幾年的發展,已經有一些從硬體來說是相當先進的物流園區,但其在管理機制、運作模式和物流資訊系統等軟體方面卻相對滯後,在“先建場後立制”、“先硬體後軟體”思想引導下的物流園區建設已經導致了一些園區資源的閒置和運營商的經營難度。北京市的某著名物流園區,其硬體條件堪稱一流,連國外來參觀的物流專家也讚不絕口,但廣州貨運公司由於管理和招商等軟環境上存在的問題,此物流園區建成三年後,也沒有幾家物流企業人駐。(五)服務水平落後物流園區的現代化主要是指物流服務內容和服務模式的現代化,而不僅是物流裝置、建築、通訊等的現代化。隨著時間的推移和時代的進步,人們交易、生產`支付的模式在不斷髮生著孿化,物流產業作為服務類產業,需要時刻了解物流服務市場的變化,針對不同產業和不同客戶,研究和發展恰當的物流服務內容和物流服務模式,不能在“現代”物流園區的反差下,進行“倉儲還是那個倉儲、運輸還是那個運輸”的傳統經營。