房地產是不少高階投資者的“最愛”,尤其是對進取型的投資者而言,房地產投資的“高風險與高收益”特性甚至到了令其著迷的程度。
對“惜時如金”的高階投資者來講,詳細而深入地瞭解房地產信託理財產品是沒有必要的,通常只需在選購此類產品時多加註意以下六個方面即可。
1、選產品的前提是選機構,投資者應該優先選擇那些在房地產信託業務方面具備長期經驗、專業團隊和良好業績的信託機構。畢竟信託機構是設計、發行和管理房地產信託產品的“第一線操刀者”,也是評估和防範信託資金運用風險的“第一道屏障”。
2、眾所周知,房地產市場是資訊不充分的市場,加之房地產金融的壟斷性特徵,因此投資者應關注房地產法律和政策的變化,尤其應該關注房地產信託的監管動向。房地產信託目前僅僅是主流房地產金融的重要補充形式,法律和政策的調整對其影響很大。
3、選購信託產品的關鍵是“看擔保”,就房地產信託理財產品而言,通常情況下土地使用權抵押或房地產專案公司股權質押優於第三方保證;如果房地產信託產品設計中運用了房屋所有權買斷、專案公司股權轉讓、第三方金融機構保證等方式,這些無疑是更穩妥的“擔保”機制。另外,不少房地產信託理財產品都設計了組合的擔保策略,投資者在甄別產品時應堅持“抓大放小”的原則,重點關注最便於掌控和變現的擔保方式。
4、房地產市場的區域性很強,在同等條件下,投資者應該優先選擇經濟發展水平較高、當地房地產市場較具成長性、投資環境以及配套基礎實施較完善的地區,尤其是這些地區的中心城市以及重要地段的房地產信託專案應該是不錯的選擇。
5、對於受讓財產信託受益權的房地產信託理財產品而言,投資者還需關注前一個房屋財產信託的運作情況以及受益權轉讓的分層情況,包括房產的登記變更、回購條款、出租率、租金監管以及信託優先受益權與一般受益權之間的比例等。
6、對於受讓單一資金信託受益權的房地產信託理財產品而言,投資者還需關注前一個房地產信託的期限、規模、資金運用方式、擔保機制、預期收益率等,特別是其中可能涉及的關聯交易以及交易價格、資訊披露情況。