如何識別房產買賣中的無效合同?

房地產分離出賣

由於房屋是建築在上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋所有權通過買賣而轉讓時,該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房地產和土地分別賣於不同的買方,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買方可以提出這種買賣合同無效。

產權主體有問題

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人的房屋時,須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行為也無效。

侵犯優先購買權

房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優先購買權。房屋所有人出賣出租房時,須提前3個月通知承租人,在同等條件下,承租有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優先購買權的,共有人、承租人可以請求法院宣告該無效。

單位違反規定購房

機關團體、部隊、企事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買,須經縣以上民政部門批准。

價格上有欺詐行為,顯失公平

買賣城市私有房屋,雙方應當本著按質論價的原則,參照房屋所在地人民政府規定的私有房評價標準議定價格,於房屋所在地房管機關同意後才能成交。買賣合同後,雙方均不得因價格高低無故反悔,應按合同議定的價款、和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交後發現內在質量有問題的,買賣雙方可重新議定價格,協商不成的,可向法院起訴。

非法轉讓

根據《城市房地產管理法》的規定,下列房地產不得轉讓(包括買賣):1.以出讓方式取得土地使用權的,不符合房地產條件的;2.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產的;3.依法收回土地使用權的;4.共有房地產,未得到其它共有人書面同意的;5.權屬有爭議的;6.未依法登記領取權屬證書的;7.法律、行政法規規定禁止轉讓的其它情形。