一、基本案情 丁某與張某於2010年4月17日簽訂《購房訂金及協議》，約定：1、張某願出售商鋪和自行擴建的住房，價款46萬元，賣方保證能正常過戶（注：協議對過戶費用沒有明確約定）；2、4月底（交付房屋之前）丁某交定金30萬元，若某方違約則賠償定金；3、其他房款（16萬元）於2010年8月底交付。協議簽訂當晚，丁某向張某交款1萬元，並向張某出具29萬元欠條一張。同月18日丁某又交款2萬元，丁某的兩次付款，張某之妻楊某先後給丁某出具了收條。之後，丁某發現該房屋產權手續存在問題，於是找居委會同志和其他人員與張某協商；而張某認為丁某方法失當，讓其丟失面子，引起張某不滿，雙方就房屋買賣產生糾紛。另，所涉房屋本是張某於2007年向冉某購買取得（包括門面後的瓦房）；張某、楊某門面的房產證從2009年開始辦理，2010年6月4日辦理完畢。2008年張某、楊某將原有的瓦房拆除後新擴建磚混結構房屋250平方米，至今未辦理拆房建房的審批手續，亦未辦理房屋產權證。張某、楊某在庭審中明確表示房屋不再賣給丁某。二、爭議焦點原、被告之間簽訂的房屋買賣合同效力問題。對該爭議存在以下分歧： 觀點一，根據《中華人民共和國物權法》第九條之規定，不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅經依法登記、發生法律效力，未登記不發生效力；《中華人民共和國合同法》第四十四條第二款之規定，法律、行政法規規定應當辦理批准手續的，依照其規定；第四十五條規定，當事人對合同效力可以約定附條件。附生效條件的合同自條件成就時生效。張某與丁某簽訂合同約定張某能保證過戶，是合同生效的條件。張某願意出售給丁某的商鋪和自行擴建的住房，商鋪（門面）房屋產權證是在2010年6月4日才辦理登記的。自行擴建的住房，在2008年建房至今沒有申報審批手續，雖然系拆房建房，但違反了法規的強制性規定，未經審批屬違章建築，張某、楊某對自行擴建的250平方米住房只是佔有，不享有所有權。買賣違章建築的合同是效力待定合同，只要在合同訂立之後，建造人依法補辦有關手續，違章建築也就從違法轉為合法，而張某、楊某未採取補正措施。其表示有能力辦手續，應當先將擴建房屋產權登記於自己名下，才能將產權過戶給丁某。庭審中，張某、楊某明確表示房屋不再出售給丁某，雙方簽訂的房屋買賣合同無法轉為有效合同。因此，此房屋合同應屬無效合同。 觀點二，張某與丁某簽訂的《購房定金及協議》，因約定了買賣房屋標的物、轉讓價格、交錢方式和期限，應當認定為關於轉讓商鋪和自行擴建住房不動產所有權的房屋買賣合同。雖然張某、楊某自行擴建住房屬違法建築無法初始登記取得合法產權證書，但買賣合同標的物的先天違法性，不等同雙方房屋買賣法律行為的違法性，以違章建築為標的物的買賣行為效力並不必然違法，且目前我國法律也無將違章建築買賣行為定為無效行為的規定。因此雙方簽訂此協議是雙方真實意思表示，不違反法律禁止性規定，不損害他人利益，故合法有效。三、評析 前述兩種觀點分別是從建造人“佔有權”、“不動產所有權”角度分析違章建築買賣合同的效力，實踐中亦有以買賣雙方違反有關違章建築不得轉讓、買賣的規定而判決無效的情形。但相較之下，筆者贊同觀點二，理由如下：1、民法一般原理，違法行為不得取得權利，但從根本而言違章建築的建造行為為違反公法規範，基於私法獨立性思考，違反公法規範並不應一概認定為私法違法。未取得初始登記的違章建築，可基於基礎事實行為發生物權變動的規則而取得所有權，如怠於呈報審批而建造的違章建築物，後通過補充申報審批而取得登記。2、根據《物權法》第十五條規定：“當事人之間有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”雖然建造人對其建造的建築物無法辦理登記，但無法登記只是導致所有權不能移轉，並不影響買賣合同的效力。3、在違章建築買賣中，出賣人負有交付標的物和轉移所有權的義務，違章建築建造人無法轉移其標的物所有權，但仍可交付其標的物，此時，因出賣人無法轉移所有權，買受人還可主張違約責任。基於以上三點，故認定違章建築買賣合同為有效合同較為恰當。