無證房買賣合同效力
【摘要】無證房買賣合同是否具有效力？這樣的房屋買賣有怎樣的法律風險？根據深圳企業法律顧問的專業意見，為您詳細解答了這兩個問題，希望能對您有所幫助。
《城市房地產管理法》第38條第6項"未依法登記領取權屬證書"的房屋不得轉讓的規定，系對房屋交易過程中為維護交易安全而制定的一種原則意義上的管理性規定，旨在規範房屋交易中的行政管理，而非禁止交易關係。這一規定在性質上不屬於最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條規定中的"效力性強制性規定"，而屬於取締型的禁止規範。故違反上述規定並不必然導致交易行為及締約合同的無效。對以將來可能取得所有權的財產為標的物的買賣合同，不因出賣人未取得所有權而導致合同無效，但出賣人在合同履行期限屆滿時仍未取得標的物所有權致使標的物不能交付的，應承擔違約責任。
【相關法律風險提示】
（1）《城市房地產管理法》第38條（2007年8月30日修改前為第37條）關於"未依法登記領取權屬證書"不得轉讓的房產的適用範圍，理論上及實務中不乏爭議，地方司法裁判亦呈現不同樣態。筆者認為：就將來取得產權的房屋設定買賣，並不必然導致因當下未領取權屬證書而致交易行為的無效；《城市房地產管理法》規定的不得轉讓的房屋一般是指自始至終都不能辦理權屬登記的房屋；該條款主要針對不認定無效即不能達到法律、行政法規的立法目的，並將會損害國家、集體、他人利益及社會公共利益的買賣合同；其設置目的是對在房屋所有權人尚不明確的情況下，對房地產權屬進行轉讓和實際變動行為的一種限制，而不必然產生否定房屋買賣合同的效力。
（2）我國實行不動產登記制度，但不動產登記只是物權變動的生效要件，而非買賣合同的生效要件。問題是：嗣後取得合法處分權，不妨礙訂約時該標的房屋無權屬證的交易行為效力，但至糾紛成訴，合法處分權前提下仍不能判斷權屬能否最後取得或取得已無意義，能否適用《城市房地產管理法》第38條第6項認定合同效力，依然存在討論餘地。故四川成都中院（2006）成民終字第1297號"雷某與鄧某房屋買賣合同糾紛案"，適用該條確認合同無效，雙方返還，平衡了雙方利益，亦不顯突兀。
（3）以無產權證的房屋為標的的買賣合同簽訂後，在未辦產權證前，買受人亦未依約支付購房尾款，一旦拆遷導致該房權屬證書無法辦理或辦理已無意義，出賣人能否要回尾款？四川成都中院（2006）成民終字第1297號"雷某與鄧某房屋買賣合同糾紛案"中，法院判決考慮到買受人已足額領取拆遷款，基於損失彌補和公平原則，由買受人按約定房價、拆遷補償實際面積折價補償出賣人。對房屋買賣雙方而言，啟示就是：簽約時明知房屋產權不能及時辦理，或在產權辦理之前出現受阻事宜導致無法辦理或辦理無意義的，約定買受人以領取權
屬證為尾款支付條件的條款時，應予以充分的風險評估並預先對違約責任進行約定。
（4）拆遷安置房、產權人已去世的遺產房、集資房、預售房、房改房，以之作為買賣合同的標的，實踐中多出現"無證轉讓"情形，一方面存在上述法律適用上的爭點；另一方面也因真正權利人的撲朔迷離易造成無權處分情形發生。故此類房屋交易，需要對權屬狀況的審核、風險評估慎之又慎。
（5）作為房產出賣人，給購房人辦理產權證書是其房屋買賣合同中的一項主要義務，如不能辦理房產權屬證明，即使已為交付，亦不能視為已履行合同主要義務，仍應依法承擔合同無效或根本違約的法律責任。