最新全國房地產市場發展趨勢深度分析

　　2016年中國房地產市場將整體較為平淡，分化的趨勢還將繼續;改善型住房和存量房交易將成為市場爭奪的主要物件。以下是小編為你精心整理的關於的內容，希望你喜歡。 

　　全國房地產市場發展趨勢深度分析

　　一、2016年上半年樓市整體較樂觀

　　第一，人口結構分析，剛需減少，但改善性需求發展強勁，從而彌補了剛需的下降;第二，國家政策支援力度會越來越大;第三，中國城市群格局會越來越清晰，如果房企佈局合理，依舊會取得理想的銷售業績。

　　從目前來看，樓市政策達到了歷史最大寬鬆度，供求關係相對健康，成交量會在今年年底或明年上半年達到高點。

　　二、一二線城市：預計銷量將持平，而銷售均價將上漲10%

　　智庫預測，2016年一、二線城市房地產銷售均價將上漲10%，而銷量將持平，主要由於：1供應有限將推升銷售均價，同時導致銷量受限;2貨幣政策寬鬆將抵消巨集觀經濟放緩的負面影響，刺激銷售均價和銷量;3土地成本較高的新增供應入市將結構性推升銷售均價。

　　1、庫存水平下降和新增供應減少會推升銷售均價

　　一線和二線城市的庫存去化週期已經分別下降50%和25%至7個月和13個月，分別處於偏低和健康水平。隨著新增供應下降，未來庫存去化週期很可能會進一步縮短，考慮到：2014年土地購置面積下降27%，今年前9個月繼續下滑5%。庫存水平的下降將支撐銷售均價向上，而總可售資源的減少將令銷量受限。

　　2、貨幣政策的顯著寬鬆將抵消巨集觀經濟放緩的影響，刺激銷售均價上漲，並支援銷量

　　未來貨幣政策還將進一步放鬆預計2016年降息25個基點，下調存款準備金率600個基點，從而支援一二線城市的銷售均價持續上漲。雖然巨集觀經濟放緩可能降低需求，但在一二線城市流動性效應將抵消該影響而有餘。

　　3、土地成本較高的新增供應入市將推高銷售均價

　　一、二線城市的平均土地成本已經大幅上升。新專案普遍會瞄準高階市場，制定較高的價格以彌補土地成本的大幅上升，從而推動銷售均價結構性上漲。

　　三、四線城市的房地產市場面臨著高庫存和弱需求，尤其當前巨集觀經濟低迷，我們預計2016年的三、四線城市房地產銷量將下降10%，銷售均價將下跌5%以上。

　　三、哪些城市有可能表現更好

　　第一，深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州最有可能表現更好。這九個城市的庫存去化週期將下降到10個月以下。

　　第二，中心城市的情況比其他一、二線城市要好。從長期來看，由於中心城市的集聚效應推動了經濟的升級和人口的流入，為房地產需求和價格提供了持續的支援，中心城市的房地產需求通常比較穩健。所指的中心城市位於高鐵網路的連線點上，並且是大都市區的經濟中心，包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門、鄭州、武漢和長沙。

　　第三，大都市區的三線城市較普遍低迷的三四線市場更看好。傳統大都市區環渤海、長三角和珠三角的三線人口流入最為強勁。中心城市的衛星城市人口流入較強。各大都市區人口流入最多的城市均是該地區中心城市的衛星城。在三線城市中，看好作為衛星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。

　　四、不同城市、不同區域之間的分化將加劇

　　優秀資源都會往一線城市及周邊城市聚集，城市之間及城市內部分化加劇，一線城市已經郊區化，現在進入郊區城市化的階段，二線城市正處於郊區化的過程，大量人口正在往郊區遷移。未來也會走一線城市路，從城市郊區化到郊區城市化。

　　五、2016年依然會地王頻出

　　2016年依然會地王頻出，市場集中度會進一步提高，今年開始，房企融資越來越輕鬆，典型的就是公司債，各大房企都不差錢，2015年的土地市場非常火爆，2016年也會維持這樣的格局。

　　六、改善性住房需求份額持續增加

　　2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現強勁。首先，現有的住房普遍戶型較小，20%左右的住房質量很差。其次，二孩政策的全面放開。第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求首次置業需求和投資性需求正趨於弱勢。

　　從2015年成交結構來看，改善性需求已經在釋放，2016、2017年會保持比較好的一個成交規模。從2014年改善型需求成交已經超過剛需，2016年改善性需求成交比例將進一步提高。

　　七、一線城市房價在短暫回穩後繼續上升

　　如果沒有特殊政策出臺。明年年初一線城市房價企穩，深圳等今年上漲過多的城市，可能有10—15%的短暫回撥，但之後，仍將繼續上升。

　　一線城市的房價，並非單純由供求關係決定的，其更深層次的原因在於資源的非常聚集。優勢資源聚集在一線，造成了人群的非常聚集。不管貨幣貶值升值，樓市的總價值不變，大量資金一有機會就湧入樓市。

　　2015年，深圳等地的房價漲的太凶，這種上漲是不可持續的。但決定房價的購房者心理預期被廣泛調高。一旦人們覺得房子值這個價格，它就可以賣出相應的價格。

　　2016年年初，一線城市房價在沒有新政策出臺的情況下會企穩，部分割槽域會有10—15%的回撥，但隨後仍將一路往上。

　　八、品牌房企擴大在二線城市份額，部分本地房企退出

　　2016年品牌房企將擴大在二線城市份額，部分本地房企退出。內地一些二線城市、省會城市之所以去化很難很慢，並非是本地沒有剛需。

　　1、因為許多地方政府執法不嚴，小產權房遍地開花，“五證”不全就開始出售更是成了普遍現象，於是守規矩的房企反而不好活，許多剛需住進了小產權房;

　　2、許多落馬貪官之前以權謀私，許多本地房企以低價獲得土地，與外來房企不公平競爭。以至於很多全國性的房企進入一個地方，往往需要和當地房企合資成立新企業，才能佔有一席之地。

　　2014、2015，中央反腐給力，許多貪官落馬，官場風氣一變：

　　1、A許多本地房企所依仗的“關係優勢”不復存在。

　　2、許多地方房企老闆因為牽涉進腐敗窩案而被捕，剩餘的開發商產品設計能力不足、成本控制也不夠好，無力和外來房企競爭。

　　二線城市不是沒有需求，而是需求有限，這些有限的需求將去向最好的價效比的產品。因此，2016年，在許多二線城市、省會城市，本地房企將逐步退出，全國性品牌房企在當地市場所佔份額將進一步擴大。

　　九、現有“剛需”房大量“死亡”，新型好產品反熱銷

　　明年三四線城市剛需房大量死掉，新型好產品反而一定不用擔心去庫存。許多人說起三四線城市，就說“去化難”。實際上一個數字根本不足以說明全部的情況。三四線城市，目前的所謂“存量產品”，量是非常大，但許多質量都不高，設計很差，好多都是幾年前就蓋起來的。

　　產品差，核心在於思路，說白了，就是這些開發商把三四線的消費者當成啥好東西都沒有見過的人，隨便搞個房子就想賺錢。捨不得前期多花設計費用，也捨不得用好材料，還捨不得精雕細琢花工夫。

　　三四線城市的消費者並不需要這樣的產品

　　1、三四線城市許多就是本地人，家裡好歹都有套房，並沒有到不買就沒得住的程度。

　　2、三四線城市的消費者每天也上網看電視，看美劇韓劇，對房屋產品的欣賞水平是很高的，一些經常外出旅遊的要求就更高。

　　3、三四線城市房子許多本身就比較大，100平左右的房子很正常，所以買房者要“改善”的時候，許多時候並非是從面積角度出發的，也就是說他們想要的不是更大的房子而是更好的房子。

　　因此，三四線城市許多所謂“剛需”樓盤去化難一點都不奇怪。因為許多人需要的是更優秀的“改善”產品，而存量房本身就不是這樣的產品。

　　因此，2016年，大量“存量”房將繼續去化難，而一些用心的好房子，將賣得不錯。如果有好的開發商敢於開發“新產品”，必然帶來“新需求”，實現暢銷。