房地產投資基金

　　的發展與轉型，下面由小編為你分享的相關內容，希望對大家有所幫助。

　　的發展與轉型：

　　2016年6月17日-18日，中國房地產俱樂部第十屆杭州論壇在浙江省建築科學設計研究院成功召開。此次論壇迎來了來自中國大陸各地、中國香港、美國、澳大利亞和泰國等國家和地區的近百位嘉賓，他們來自超過六十家知名房地產相關的企業或單位，領域涵蓋了各類房地產開發商、各類金融機構及相關服務和諮詢機構等。在此次論壇上，盛世神州投資基金管理***北京***股份有限公司的執行長李萬明先生做了題為“房地產基金的發展與轉型”的主題演講，他在演講中概括了房地產基金的發展現狀，闡述了房地產基金的五大轉型方向，並分享了盛世神州基金在此領域的實踐經驗。

　　以下為李萬明先生髮言實錄：非常高興在杭州與大家交流!我1985年在杭州工作過，只有半年，很喜歡杭州。1992年離開建設部下海做房地產，也是從萬通起步的，當年大老闆們對我們職員非常好，正因為有這麼寬容的環境，員工們才能夠發展起來。盛世神州基金是我們銀信地產和多家房地產開發投資商一起發起的，於2010年成立，主發起人是銀信地產，發起人還包括陽光100、復地集團等。

　　由於時間有限，我簡單談談我的想法。對於未來房地產基金應該怎麼走，我結合當前房地產形勢、的發展歷程、房地產基金的轉型以及盛世神州做的一些實踐這三個方面做一些我的分析。

　　第一部分，談一談當前房地產形勢。首先第一個特點，現在全國房地產庫存量仍然很大，住宅超過7億平方米，實際上商業庫存量更難去化。

　　第二個特點，從去年開始大量放水的情況下，整個銷售有所好轉，新增供應量預計會減少。因為去年、前年拿的地少，開盤的也少，所以條件也是好的，有利的。

　　第三個特點是國家的政策越來越明顯，不像溫時期的一刀切，現在鼓勵差異化，有些去庫存，有些控制售價，甚至限購，很多地方新政已經出臺了。

　　分析房地產銷售量，可以比較前幾年例如2011年、2012年的狀況。當年銷量都在11億左右，13年賣的不錯，14年少了，15年又多了。會有振盪，但沒有像以前那麼厲害，應該說現在從統計學的角度來說，曲線已經趨於平穩。中國在城市化過程中的需求，增量已經很難了，但是剛性需求包括改善型需求每年帶來的去化量還是有的，只要房價不漲得太瘋狂，我們認為這個水平線能維持三五年。當然也要看國家的一些政策，金融政策是否鼓勵購房者等等。

　　城市分化非常明顯，一二線城市增長迅猛，庫存量很少，去化週期很快，但確實三四線城市問題很嚴重。前不久看到報道，說南昌去化週期短的同時，但江西好幾個地級市房子庫存很大，這個現象很嚴重，欠發達地區，包括河南、西安的一些地級市和縣級市，實際上需求量跟不上，原因是城市化缺乏後勁，本地沒有很多商業和就業機會，所以對於進城的要求不夠，購房置業去支撐他生活的基礎有難度。所以這個問題應該正視，不應該去三四線城市去投資。但是大城市需求非常大，有剛性支撐，價格在上漲。

　　我們希望價格不要過快的上漲。今天早上湖北副省長也說了一個觀點很有道理，房價如果漲的太快，畢竟上漲是因為貨幣供應造成的。對於需求和長期的金融效益來說是達不到水平的。價格是由使用價值來決定的，使用價值體現在每一個月的租金，但租金回報率現在仍然很低，因此現在的投資方向還是偏向比較好的城市，包括長三角的一些地級市。

　　房地產企業的分化非常嚴重，全國百強企業銷售比已經達到了40%多的份額。剩下的九萬房地產企業才佔到50%多，實際上每家非常小，所以地級市的很多企業都出現了問題。有很多企業鑑於流動性困難向銀行貸款，貸款之後又不想投資房地產了，所以對於小房企來說確實面臨困難。

　　轉型合作，大型房地產企業把自己做成基金，這也是一個非常常見的現象，前二十位、前十位的房企做得非常到位。當然也有一些房企參與銀行的開設，甚至也有金融機構去參與房地產，當然對小房企往哪方面走，這是一個問題。

　　我們想，對於小型房地產企業來說，可能也面臨著更大的轉型，但往哪裡轉?徹底離開房地產也不是一個很好的選擇，因為全國各種行業都不是那麼景氣，都不容易做。轉型是要轉，但怎麼轉，怎麼樣使我們企業能夠繼續產生價值?第二部分，談一談房地產私募基金的發展歷程。房地產私募基金前幾年發展得比較快，2010年很多人把它稱為元年。之後逐漸減緩，我們期盼著往後的發展能夠有更多有實力的、有信譽的專業房地產基金繼續在這個行業上奮鬥，形成社會的一種信任。我們能夠替人理財，能夠替人產生收益。很多基金帶來的收益不錯，儘管個別的出現問題，但這種現象畢竟還是少的。可以說地級市的房地產基金還沒有發展起來就消失了，這也是一個比較好的現象，不像P2P。當然，我們看到更多的是大的資管公司進入房地產基金投資行業。雖然這方面管理欠缺，但這正好是專業房地產基金、我們專業人士要做的事情，能夠幫助其管理。

　　再回到傳統的分析，房地產基金具備什麼樣的特點?它應該是一種介於股權投資和債權投資之間，它能夠幫助企業增加資本。總體來說，發展得還是很不錯，在國外更是如此。

　　當然，相應的風險也是一樣的，回報介於債權和股權之間，風險也是介於債權和股權之間。房地產基金長期以來發展得很好，特別在美國及一些發達國家，它還是很有生命力的，對大家有吸引力，同時有一定的安全性。

　　當然，作為房地產基金的管理者，應該具備的一些優勢或者條件。以下五個方面很重要：第一管理團隊通常具有豐富的房地產開發經驗;第二專案投資價值判斷能力強，這個是前期吸引投資者很重要的一點;第三投資中期對於專案運營及風險管控能力強;第四專案中期小障礙的應對能力強;第五是專案進展極端不順的時候接盤能力強，專業的基金都應該把注意力放在後面的化解上，出現問題要及時解決，不要扔在那裡。

　　也許我這個話不一定合理，我認為中國房地產基金髮展有以下幾個階段。第一個階段是90年開始，中外合資專案開發。當時常常以房地產基金的形式，並不是完全通過股權;第二個階段是外資收購商業物產及高階住宅的階段，包括一些新加坡的基金進入;第三個階段是限外扶內，外匯進不來，有一定的政策傾向。此時本土PE逐漸發展起來，《有限合夥企業法》在修改之後出臺，這些跟國家政策有關係;第四個階段，也就是房地產經歷元年之後，從2010年開始房地產PE的大發展。我想可不可以這麼定義，從2014年年底開始到2015年年初，房地產基金進入了轉型期，原因有幾個，這之後房地產基金的投資方向、投資策略和投資人發生了變化。