從事房地產那麼多年,一直在黃龍區域辦公,工作閒暇時,喜歡在周邊走上一圈,看著這個非常具有杭州特色的CBD,常有一些感懷。這裡可以說是杭州房地產企業的發展地和聚居地。房地產,一度是CBD的主角,在那些最顯著最昂貴的位置上,曾經都是房產專案的展示中心。李格非在《書洛陽名園記後》中寫到“洛陽之盛衰,天下治亂之候也”。我們不說天下,這CBD裡的細微變遷,正反映了這個城市與這個時代的前行方向。
記得大約六、七年前,杭大路上嘉華國際寫字樓剛剛落成,玻璃幕牆閃閃發亮,底層的沿街商鋪有六個店家也同期開業。其中兩家是銀行,佔據了一頭一尾;兩家是經營進口汽車的車行;另兩家是地產公司的展廳,佔了好幾個開間,頗有氣勢。過了差不多2年,車行先搬走了,換成了兩家銀行,一家是外資銀行,一家是中資商業銀行;地產公司的展廳也先後退出,到09年底,最後一家地產公司的展廳也貼出了吉鋪招租的告示,取而代之的是一家證券公司與一家經營高檔二手房的中介機構。
在這些年間,車子的價格一路下滑,車行撤出CBD似乎並不奇怪。但這些年來,中國的汽車行業發生了翻天覆地的變化,自主品牌崛起,新能源汽車新政出臺,吉利收購volvo……這個行業並沒有走向落寞。如果你夠留心,嘉華樓底下的車行雖然不見了,但在黃龍CBD區域又有車行開張了,更好的品牌,更大的展廳面積。車行的迴歸,想必是產業升級品牌升級的結果。到台州去打聽打聽,吉利造的房子讓很多人搖頭,但李叔福資本運作的本事不得不讓人佩服一二,從另一個角度來理解,房地產與資本,未必如汽車與資本那樣更迎合未來。
在這些年間,房子的價格一路上漲。但在黃龍CBD,地產公司展廳的規模遠不如鼎盛時期,面對車子的變化,房子似乎還是老樣子。如果房子背後的價值鏈與行業發展模式沒有什麼新的變化,那麼再大再華麗的展廳,到最後也會落寞收場。在世貿會展中心的一隅,曾是南都置業的展廳,杭州曾經的地產雙雄之一,後來成為萬科的櫥窗。雖然,萬科早先關閉了這個櫥窗,但最近蝶園二期的銷售形勢非常不錯。如果把蝶園一期的產品與二期調換一下,很大可能結局依然如此,一期的不順利這裡面有很大部分是本土化必須付出的代價。靈魂未必跟得上腳步,如果跟上了,立面長得像誰關係並不大。
這些年間,票子是一直在通脹,和票子一樣,銀行在這CBD裡,像藤蔓一樣蔓衍開來。最初只有國有五大行的身影,後來招商銀行把杭州總部搬來了這裡,跟著進來的還有其他的商業銀行,花旗、匯豐這些外資也進駐了。跨過天目山路,在黃龍CBD最年輕的EAB大樓裡,更是形成了一個金融企業的群落,平安銀行、星展銀行、中金,還有瑞銀……。不只是傳統意義上的商業銀行,還有銀行的大股東,保險資本,銀行在這些年的變化一日千里。
越來越多得銀行網點編織起一張龐大的網和冗長的價值鏈,撐起這個社會的全部。中國的改革開放,如果能獲最終的勝利,個人以為會經歷三大階段,產業改革、金融改革和體制改革,自易而難。第一階段已經取得成功,若再要往前邁進,勢必需要金融改革的跟進,金融體制不變,靠產業自身是無法轉變發展方式的。下半年房地產的調控能持續多久,這個問題已變得很低層次,從金融根子上調控你,在一週之內就能見效的。地方財政融資平臺清理之後,下一步可能就是地方債券等融資渠道的開啟和規範,那麼地方對土地財政模式就逐步有放手的可能。金融改革的方向,是趨向證券化,這些變化有時候會非常快。
在調控新政下,房地產依然是這個城市關心的焦點,每到週四每家報紙都是厚厚的地產專刊,但CBD的主角還是房地產嗎。
原文刊登於《房產天下》2010年9月刊