房屋交付時常見的糾紛有哪些

　　房屋交付是出賣人將所建房屋交付於買受人的行為。交付房屋關係質量驗收、逾期責任、風險負擔，雙方經常產生糾紛。小編整理了常見十種糾紛並提出相應解決意見。

　　一、一般質量問題

　　一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。交付後質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》***下稱“解釋”***第13條，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

　　二、房屋質量不合格

　　《建築法》61條規定：“建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”現行竣工驗收合格標準分為工程驗收合 格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格，北京市則將規劃驗收合格作為合格標準。工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標誌，綜合驗收合格與規劃驗收合 格則包括公共設施、綠化、道路、停車場等整體驗收，還包括取得規劃、消防、環保部門出具的認可檔案。房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的，買受人可以拒絕 接受房屋，並請求解除合同。房屋交付後質量經核驗確屬不合格的，買受人可以主張相同權利。

　　三、遲延交付房屋

　　根據《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告後三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，並要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違 約責任，但當事人另有約定的除外。“當事人另有約定”實質是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責 任，故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為免責事由。作者認為：能否免責應當考慮 1、出賣人是否能夠或者應當預見到;2、出賣人是否能夠或應該能夠解決;3、該事由是否足以導致延期施工。

　　四、配套設施遲延或者交付不能

　　配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻等;配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等。基礎設施 完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。公共設施是房屋舒適居住、價值增長的不 可或缺要素，其內容與標準以規劃圖、銷售廣告、售樓書為準。銷售廣告對公共設施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應當視為要約，出賣 人拒絕交付或遲延交付時，應當繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　五、裝飾和裝置不合約定

　　買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，並在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標準。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發生爭 執。材料與工藝標準應當依合同約定為準，無約定或約定不明的，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失 的責任。交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受。裝修物存在有害物質如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內空氣汙染，危及人體健康 時，出賣人應當承擔賠償責任。

　　六、房屋相關資料不完備

　　房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格;2、房屋測繪機構出具測繪資 料，該資料用於權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差;3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的 法律檔案，後者是對住宅的結構、效能和各部位***部件***的型別、效能、標準等作出說明，並提出使用注意事項的文書。出賣人未提供第1和2項資料時，買受人可 以拒絕接受房屋;未提供“兩書”時，有判例認為：“兩書”是為加強商品住宅質量管理，確保商品住宅售後服務水平，維護住宅消費者的合法權益而規定，未提供 不構成拒絕接受房屋的條件。

　　七、前期物業糾紛

　　物業管理企業本應由業主大會選聘，由業主委員會簽訂物業服務合同。但物業建成至業主大會之前，必需實施物業管理，出賣人可基於第一業主身份選聘物業企業實 施前期物業管理。前期物業管理的內容與正常時期物業管理基本一致，買受人權利義務亦基本一致，可以接受物業企業服務，同時應當接受前期物業合同與業主臨時 公約約束，按時交納專項維修資金、物業服務費用。前期物業服務可以約定期限，但期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效，前期物業服務 合同終止。

　　八、房屋負擔其他權利或產權瑕疵

　　出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利，如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的優先受償權;或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制 房屋權利。買受人儘管領受房屋，但權利處於不穩定狀態，產權證書可能無法辦理，隨時將被真正權利人起訴騰房。如果出賣人事先未告知實際情況，買受人有權拒 絕接受房屋。房屋交付後，約定或者法定辦證期限屆滿後超過一年，由於出賣人原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。 如果屬於一房二賣或者隱瞞抵押的情形，買受人可以根據《解釋》第8、9條要求出賣人承擔懲罰性賠償責任。

　　九、規劃、設計變更

　　規劃涉及房屋乃至小區整體的環境與格局;設計則關係房屋的結構、戶型、朝向、空間尺寸、供暖方式等。如果出賣人擅自變更規劃與設計，可能影響房屋的使用功 能、舒適程度、增值潛力等，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應當尊重買受人的知情權，如實告知變更情況，由買受人選擇繼續履行合同還是解 除合同。房屋交付時發現規劃與設計變更，出賣人未事先告知或者未如實告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同，並要求出賣人承擔違約責任。

　　十、交納稅費糾紛

　　出賣人經常將交納或代收相關稅費作為交房條件，買受人則持相反意見。對此應當具體分析：1、合同約定由出賣人代為過戶手續的，買受人必需交納必需辦證費 用，包括契稅、印花稅、產權登記費、證件工本費、測繪費、公共維修基金。如無此約定，由買受人申請辦證，直接交納稅費;2、水、電、氣、暖、有線、寬頻的 建設費與開通費，買受人是否必需交納應當考慮：出賣人是否事先承諾必需提供;該費用是否列入專案開發成本;該費用是否計算在銷售價格中;3、買受人必需交 納物業管理費，但出賣人或物業管理企業不得以交費作為交房的條件。