商業地產作為一個高投入、高產出、高風險、高利潤的行業，近年來在全國各地得到迅猛發展。一個成功的商業地產專案不僅可以使開發商獲得高額的回報，提升行業地位，更能增加企業的知名度和競爭力。正因如此，商業地產受到越來越多的追捧，但結果往往只有少數能夠獲得成功，其餘大部分都只能以失敗的結局退出商業地產大舞臺。
工具/原料
2014-2018年中國商業地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告
方法/步驟
商業地產市場狀況
1999-2010年我國商業地產銷竣比一路走高，在住宅限購政策開始實施的2010年，其銷竣比一度達到0.91，達到歷史最高值。商業地產作為住宅的替代性投資需求，在住宅投資受限的情況下，投資者對商業地產的青睞也不同往常。
但是，到2011和2012年由於巨集觀經濟增長速度放緩，商業地產的市場狀況也受到諸多不利影響，其供求增速均出現同比下滑。其中2012年全年商業地產（含辦公樓和商業營業用房）竣工面積為12542萬平方米，同比增長11.73%，增速同比下降4個百分點以上；銷售面積為10013萬平方米，同比僅增長1.28%，增速下滑10餘個百分點。至2012年末，商業地產待售面積為8685萬平方米，同比增長22%，需9個月才能將該體量消化。經歷10多年的高速發展後，我國商業地產將逐漸由賣方市場進入買方市場。
商業地產行業五力競爭模型分析
1、對上游供應商議價能力分析
商業地產企業的上游主要是政府和房屋建築企業，土地是商業地產企業重要的投入資源，其價格對商業地產市場價格具有重要的影響，而建安成本在商業地產專案中所佔的成本較低，企業對房屋建築企業議價能力的強弱對其經營狀況的影響較弱。下表分別從商業地產企業對政府和房屋建築企業的議價角度進行了詳細分析。
2、對下游需求客戶議價能力分析
3、行業潛在進入者威脅程度分析
商業地產企業面臨的潛在進入者主要是住宅地產開發企業，目前階段下住宅地產企業加碼商業地產更多的是一種被動的選擇，在住宅限購政策在短期內不會改變的形勢下，實力較弱的企業可能是退出房地產企業，而資金實力較強的企業則是尋求新的利潤增長點，進入到新的領域——商業地產領域。曾經堅守住宅地產領域的房地產企業龍頭——萬科在住宅限購形勢下，也不得不選擇進入其並不熟悉的商業地產領域。僅就目前而言，萬科進軍商業地產旗下已形成三大商業產品線：主打購物中心的“萬科廣場”、寫字樓“萬科大廈”及社群商業“萬科紅”。可見在今後相當一段時期商業地產企業都面臨這巨大的潛在進入者威脅。
針對住宅地產，商業地產的吸引力表現如何呢？此處前瞻在STP理論的基礎上，針對房地產兩大細分業務：住宅地產、商業地產進行吸引力評估。基於行業的特性，本次細分市場吸引力評估要素主要選擇了七個重要的影響要素，即投資額增速、銷售面積增速、投資回報率、進入壁壘、競爭程度、政府政策、戰略價值等，從不同維度對其進行吸引力評估。前瞻得出結論，就目前階段來說，商業地產相較住宅地產對房地產開發商的吸引力要強。
4、行業替代品的替代能力分析
針對商業地產企業而言，其開發產品的替代品莫過於企業自行開發營業用房或辦公樓，但此種情況往往出現較少，因此商業地產企業的產品面臨的替代威脅較小。
5、商業地產行業競爭結構小結
