淺議對小區車位歸屬權的探討

   〔論文關鍵詞」停車位　產權歸屬
    〔論文摘要]住宅小區停車位的產權歸屬問題，一直是物業管理中矛盾的焦點。房地產開發商，物業管理公司和小區業主就有關停車位的歸屬紛爭凸現，各方利害當事人各執一端。本文試著從理論上探討小區停車位的產權歸屬問題。為此問題的改進提供立法參考。
    一、住宅小區的型別及現狀
    通常與車位的歸屬權有著密切的聯絡。根據不同的車位型別，使用權的歸屬也不盡相同。有的歸國家，有的歸當地政府，有的歸小區業主。因此，首先要從小區車位的型別入手，明確車位的型別，才能對車位的歸屬作進一步分析。
    目前我國立法關於小區停車位產權歸屬的現狀。隨著市場經濟的發展，房地產行業也迅速的壯大起來，隨之便出現了一系列有關房地產的問題，小區停車位就是其中的一列。商品房小區停車位產權歸屬不明，將會使房地產開發商和小區業主的合法權益處於不明確的狀態，嚴重損壞了當事人的合法權益，妨礙著房地產市場的正常發展，給社會經濟生活和公共管理帶來諸多的難題。在現今提倡的和諧社會的大前提下，我們更應該儘快解決這個難題，從而使得“和諧”落到實處。值得可喜的是，在今年的兩會上，《物權法》終於被通過。並將於2007年10月1日起施行。這部法律的出臺，給小區停車位產權歸屬問題指明瞭方向。《物權法》第六章第七十四條規定:“建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。其歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。因此，我們需要從現有的規定出發，藉助物權法理論研究的成果，進一步的推理，來分析小區內停車位的產權歸屬問題。
    所謂停車位是指停車場中僅供一輛汽車停放之單元。所謂商品房住宅小區停車位的產權，是指房地產權。房地產權又包括土地使用權和建築物、附屬物所有權兩方面的財產權利。在本文中，我們主要論述的小區停車位專指商品房住宅小區內設定在地上、地面或地下的停車位。
    二、小區停車位產權歸屬出現的問題
    在《物權法》沒有正式出臺前，消費者在購置商品房時，經常會遇見商品房住宅小區的停車位不計算建築容積率的建築物面積時，開發商在《買賣合同》中約定“停車位的產權屬於房地產開發商”這樣類似的條款。當消費者作為買賣合同中的弱勢群體時，很多人並不知道這類條款是無效的。其實這類條款是違反了法律的強制性規定的。在當前的房地產法律制度之下，這樣的停車位是不能依法取得《預售許可證》或者是《房地產證》的。在實際買賣中，房地產開發商往往在合同中約定，不計算建築容積率的停車位產權歸房地產開發商所有，然後再出售其車位，或以出租為名，背地裡行使買賣之實。這樣的情況，在全國各地都大大的存在。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第一款第四項和第六十七條、《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條第四項和第三十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等的規定，房地產開發商預售或現售房地產的，法律強制規定房地產開發商應取得《預售許可證》或《房地產證》後，才能進行房屋買賣活動。對於這樣的停車位是不能取得《預售許可證》或者是《房地產證》的，所以理當不能買賣。
    雖法律是這樣規定的，但在現實生活中，開發商出售房屋時，卻使用了格式化的合同，使得消費者不能根木的行使自己的權利。在重慶市的一個樓盤裡，就發生了這樣類似的事件:在業主們買房時，開發商承諾車庫永遠只租不買，拒絕業主購車位的要求.可在業主進住後的某一天突然貼出通知稱車位只賣不租，一個車位13萬，每月買後還要交管理費70元!賣的還只是40年的使用權，還要求業主必須於某日前交一萬元的定金，否則將有車無處停!本來一個小區一千多戶，只有兩百個車位就是設計失敗，現在又把業主逼上絕路，使得業主們氣憤不已。業主們紛紛討論，買房時，開發商打出的“善待你一生”，是多少業主心中的神話，如今卻被打破了，他們對於巴掌大的地方，競然也要十來萬元錢很是不滿!他們希望能通過法律的途徑來尋求幫助。對於小區停車位的問題，還不止這一種，例如很多小區的物管擅自使用地下停車庫來修建房屋從而出租，業主們對此反對卻無濟於事。又如物管漫天要價的計程車位，使得許多業主不敢把車停回家，他們聲稱有車比沒車難。

行政訴訟中原告或第三人舉證期限探討
依法治國刑法研究論文